Ingatlanértékesítők Győrben: Vélemények és kedvező árak

Ingatlanértékesítő magáneladóknak

Az Ingatlanértékesítő abban segít, hogy egy lakás vagy ház eladása ne csak hirdetésfeltöltés legyen, hanem átgondolt folyamat. Magáneladóként sok döntés egyszerre jön. Ár, fotó, hirdetési szöveg, érdeklődők szűrése, alku, szerződés előtti egyeztetés. Ezek külön külön sem bonyolultak, de együtt könnyen szétesnek, ha nincs melletted gyakorlott ember. Qjob.hu oldalán különböző szakemberek közül lehet választani, nem egyetlen iroda csomagját kell elfogadni.

Szerintem az első kérdés nem az, hogy mennyit kér az ingatlanos. Inkább az, hogy mit vesz le a válladról. Egy jó ingatlanközvetítő pontosabban látja, hogy a vevők mire figyelnek, melyik hibát veszik komolyan, és melyik csak alkualap. Győr piacán például másként mozog egy belvárosi kis lakás, mint egy családi ház Ménfőcsanakon vagy egy garázs Adyvárosban. Ezt nem elég általánosságban tudni.

Manyan ott rontják el, hogy az első héten túl magas árral indulnak, majd gyorsan és látványosan csökkentenek. Ettől a hirdetés fáradtnak tűnik. A vevő pedig érzi, hogy lehet még nyomni lefelé az árat. A magáneladásnál ez gyakori probléma. Nem azért, mert az eladó rosszul gondolkodik, hanem mert érzelmileg kötődik az ingatlanhoz.

Ingatlanközvetítő feladatai eladás előtt

Az ingatlanközvetítő munkája jó esetben az ár meghatározásával kezdődik. Nem hasraütés alapján. Megnézi a környék hasonló hirdetéseit, az állapotot, az alaprajzot, a fenntartási költséget, az emeletet, a parkolást és a környék keresletét. Nem minden szép lakás kel el gyorsan, és nem minden átlagos ingatlan rossz vétel. A piac néha egészen józanul dönt.

Ezután jön a bemutatás előkészítése. Kisebb rendrakás, fotózási sorrend, fények, hibák kezelése. Nem kell mindent eltakarni. De amit lehet, érdemes rendezni. Egy repedt fuga vagy sötét előszoba nem tragédia, viszont rossz képen nagyobbnak látszik a gond. Po mojom opytom, a vevők sokszor nem azt mondják ki, ami tényleg zavarja őket. Csak annyit éreznek, hogy valami nincs rendben.

Az értékesítő segíthet a hirdetési szövegben is. A túl hosszú, túl lelkes leírás nem feltétlenül jobb. Az érdeklődő gyorsan akarja tudni a lényeget. Méret, állapot, fűtés, közös költség, parkolás, költözhetőség. A környékről elég annyit írni, ami tényleg számít. Iskola, busz, bolt, munkahelyek közelsége, csendes utca, ha valóban az.

Ingatlanértékesítő árak és jutalékok

Az Ingatlanértékesítő díja többféle lehet. A leggyakoribb a sikerdíj, amely az eladási ár százaléka. Van, aki fix díjat kér bizonyos részfeladatokra, például értékbecslésre, hirdetéskészítésre vagy vevőszűrésre. Magánügyfeleknél fontos, hogy a díj és a vállalt munka írásban legyen rögzítve. Szóbeli ígéretre nem jó építeni.

Olcsóbban 15.000 forint alatt ritkán lesz minőségi az előkészítés, ha helyszíni munka is van benne. Lehet kivétel, de én óvatos lennék. A túl alacsony ár gyakran azt jelenti, hogy kevés idő jut az ingatlanra. A magas díj sem garancia. A kérdés az, hogy kapsz e mérhető munkát. Például árazási indoklást, hirdetési tervet, visszajelzést a megtekintésekről.

Megfelelő szakember választása

A megfelelő szakember nem csak beszél a piacról, hanem konkrétan magyaráz. Meg tudja mondani, hogy miért érdemes egy adott áron indulni, kik lehetnek a valós vevők, és mennyi ideig lehet reális az eladás. Nem gond, ha valaki nem ígér gyors eredményt. Sőt, én jobban bízom abban, aki nem mond mindent könnyűnek.

Érdemes rákérdezni a korábbi eladásokra. Nem kell titkos adatokat kérni. Elég tudni, hogy dolgozott e hasonló méretű vagy hasonló állapotú ingatlannal. Egy panel, egy belvárosi tégla lakás, egy felújítandó ház és egy új építésű sorház más vevői logikát követ. Az ingatlanértékesítés itt kezd szakmává válni, nem a sablonos hirdetési mondatoknál.

Volt eset, amikor egy ügyfél három hónapig egyedül próbált eladni egy jó állapotú lakást. Rengeteg érdeklődő jött, de ajánlat alig. A hiba nem az árban volt, hanem abban, hogy a hirdetés egy fontos költséget nem mutatott tisztán. A vevők a megtekintésen szembesültek vele, és bizalmatlanok lettek. Miután ezt előre beleírták a leírásba, kevesebb telefon jött, de komolyabb emberek érkeztek. Végül gyorsabban ment az alku.

Győri városrészek és környékek

Győr nem egyetlen piac. A Belvárosnál sokat számít a parkolás és a ház állapota. Nádorvárosban a lakásoknál fontos a közlekedés és az egyetem közelsége. Adyvárosban a panelprogram, az emelet és a lift dönthet. Révfaluban más vevők keresnek, mint Gyárvárosban. Ménfőcsanak és Gyirmót inkább családi házas érdeklődőket vonz, de ott a telek, a fűtés és az autós közlekedés sokat nyom a latban.

Egy helyi ingatlanos akkor hasznos, ha nem csak utcaneveket sorol. Tudja, melyik környéken mire érzékenyek a vevők. A közeli ipari park, az iskola, a zaj, a buszjárat, a parkolóhely vagy a társasház közös állapota mind befolyásolja az árat. A környező települések, például Abda, Vámosszabadi vagy Nyúl más tempóban mozognak. Ezért nem szerencsés egyetlen átlagárból kiindulni.

Hirdetés, bemutatás és alku

Az Ingatlanértékesítő egyik látható feladata a hirdetés kezelése. De a nehezebb rész gyakran a bemutatás. Egy érdeklődő nem mindig mondja meg, hogy mennyi pénze van, hitelből vásárol e, eladott e már a saját lakása, vagy csak nézelődik. A tapasztalt közvetítő kérdez, de nem tolakodó. Ez védi az eladó idejét.

A bemutatáson nem kell mindent elmagyarázni. A vevőnek tér kell, hogy érezze a lakást. Ugyanakkor a fontos adatokat pontosan kell tudni. Közös költség, rezsi, felújítás éve, nyílászárók, hitel, teher, birtokbaadás. Ha ezekre bizonytalan válasz jön, az gyengíti az alkupozíciót.

Az alku nem veszekedés. Inkább információcsere. A vevő lejjebb akar menni, az eladó tartaná az árat. A közvetítő akkor dolgozik jól, ha nem csak továbbítja a számokat, hanem segít megérteni, mi van mögöttük. Készpénzes vevő, gyors költözés, hiteles ajánlat, hosszabb birtokbaadás. Nem mindegy, melyik ajánlat valójában mennyit ér.

Megbízás és biztonság

A megbízási szerződést mindig érdemes lassan átolvasni. Sokan ott hibáznak, hogy csak a jutalékot nézik. Pedig számít az időtartam, a kizárólagosság, a felmondás módja, a hirdetési költség és az is, mikor jár a díj. Ha valami nem világos, kérdezni kell. Nem udvariatlanság.

A jó ingatlanközvetítő nem veszi át az ügyvéd szerepét. Nem is kell neki. De észreveszi, ha tulajdoni lapot, energetikai tanúsítványt, társasházi adatot vagy hitellel kapcsolatos tisztázást kell előkészíteni. Ez sok kellemetlen késést megelőzhet. Egy vevő könnyen továbblép, ha az iratok hiányoznak vagy az eladó bizonytalan.

Magáneladóként akkor jársz jobban, ha nem a leghangosabb ígéretet választod. Inkább azt, aki pontosan kérdez, nem sürget feleslegesen, és vállalja, hogy néha kellemetlen dolgokat is kimond. Például azt, hogy a lakás ára túl magas, a képek gyengék, vagy a hirdetés rossz vevőket hoz. Ez nem mindig kellemes. De eladásnál hasznosabb, mint a szép beszéd.