Ingatlanközvetítők Győrben: Vélemények és kedvező árak

Ingatlanközvetítő magáneladóknak

Az Ingatlanközvetítő abban segít, hogy egy lakás, ház vagy telek eladása ne találgatásra épüljön. Magánügyfélként sok döntést kell meghozni már az első hirdetés előtt. Mennyi legyen az ár. Milyen fotó kerüljön fel. Kinek érdemes megmutatni az ingatlant. Mikor kell nemet mondani egy gyenge ajánlatra. Egy tapasztalt szakember nem veszi át az eladó helyét, hanem rendszert ad a folyamatnak.

A Qjob.hu felületén különböző szakemberek közül lehet választani, nem egyetlen iroda ajánlatából. Ez fontos, mert az ingatlanpiaci munka sokszor személyes bizalmon múlik. Van, aki lakásokban erős. Más családi házaknál vagy befektetési célú ingatlanoknál mozog otthonosan. Győr piaca sem egyforma minden városrészben, ezért nem mindegy, ki ad tanácsot az árazásnál és a vevőszűrésnél.

Po mojemu doświadczeniu, vagyis a saját tapasztalatom szerint, a legjobb közvetítő nem az, aki a legmagasabb árat mondja az első találkozón. Inkább az, aki meg tudja indokolni az árat, látja a hibákat, és nem ígér feleslegesen gyors eladást. Sokan ott rontják el, hogy csak a becsült eladási árat figyelik, miközben a szerződési feltételek és a jutalék legalább ilyen fontosak.

Ingatlanos feladatok eladás előtt

Az ingatlanos első feladata általában az állapot, a környék és a piaci helyzet felmérése. Nem csak azt nézi, hány négyzetméter az ingatlan. Számít a tájolás, az emelet, a fűtés, a parkolás, a közös költség, a zaj és az is, hogy mennyire rendezettek a papírok. Egy jó értékesítési indulás sok későbbi vitát megelőz.

Az eladás előtt érdemes összegyűjteni a tulajdoni lapot, alaprajzot, energetikai adatokat, közüzemi információkat és a társasházi dokumentumokat. Ha ez nincs rendben, a vevő később bizonytalan lesz. Volt egy eset, amikor az ügyfél már talált érdeklődőt, de a hiányzó használati megosztás miatt hetekre megállt az ügy. A vevő végül alkudni kezdett, mert úgy érezte, kockázatot vállal. Egy közvetítő ezt korábban jelezhette volna.

Nem minden lakás igényel nagy felkészítést. Néha elég a rend, pár jobb fotó és egy pontos leírás. Máskor kisebb javítás is indokolt. Én személy szerint jobban szeretem, ha a szakember őszintén megmondja, mit nem érdemes már elköltetni az eladóval. Egy friss festés segíthet. Egy drága, gyorsan választott burkolat sokszor nem térül meg.

Ingatlanközvetítő árak és jutalékok

Az Ingatlanközvetítő díja többféle módon alakulhat. A leggyakoribb a sikerdíj, amely az eladási ár meghatározott százaléka. Előfordul fix díjas megbízás is, főleg kisebb feladatokra, például hirdetésírásra, fotózásra vagy vevőszűrésre. A lényeg az, hogy az ügyfél már a munka elején értse, mikor és miért fizet.

Olcsóbb mint 15.000 forint ritkán hoz valódi szakmai munkát, kivéve ha csak egy rövid tanácsadásról van szó. A túl alacsony jutalék sem mindig előny. Előfordul, hogy a közvetítő kevesebbet költ hirdetésre, kevesebb időt tesz a bemutatásba, vagy hamarabb nyomja az eladót egy gyengébb ajánlat felé. Nem a legdrágább megoldás a legjobb, de a díj mögötti munka legyen érthető.

Megfelelő közvetítő választása

A megfelelő közvetítő kiválasztásánál nem elég a bemutatkozó szöveg. Érdemes rákérdezni, milyen ingatlanokat adott el az utóbbi időben, mennyi ideig tartott az eladás, milyen alkuval zárult az ügy, és hogyan kezeli a komolytalan érdeklődőket. A jó válasz konkrét. Nem ködös.

Sokan hibáznak, amikor csak azt választják, aki a legmagasabb induló árat mondja. Ez érthető, mert minden eladó szeretne többet kapni. De ha az ár elszakad a piactól, a hirdetés megég. Hosszú hetek után már az új érdeklődők is kérdezni kezdik, miért nem kelt el. Ilyenkor az árengedmény rosszabb helyzetből indul.

Az is fontos, hogy a szakember hogyan kommunikál. Visszahívja az ügyfelet. Írásban is összefoglalja az ajánlatokat. Elmondja, ha egy vevő hitelből vásárolna, vagy ha a birtokbaadás időpontja problémás lehet. Nekem az a szimpatikus, ha az ingatlanközvetítő szakember nem sietteti a döntést, de nem is hagyja szétesni a folyamatot.

Megbízási szerződésnél külön figyelmet érdemel a kizárólagosság, a felmondási idő, a jutalék esedékessége és az, hogy saját vevő esetén kell-e fizetni. Ezek apró soroknak tűnnek, de később sok pénzről dönthetnek. Egy átlátható megállapodás mindkét félnek jobb.

Győri városrészek és környékek

Győr ingatlanpiaca városrészenként nagyon eltérő. Belvárosban más a vevők elvárása, mint Szabadhegyen, Révfaluban vagy Adyvárosban. Marcalvárosnál gyakori a panellakások összehasonlítása, Nádorvárosban sokan a közlekedést és az iskolákat nézik. Győrszentiván, Ménfőcsanak és Gyirmót esetében már a kert, a telekméret és az autós elérés is erősebben számít.

Egy helyi ingatlanos nem csak a négyzetméterárakat ismeri. Tudja, melyik utca zajosabb, hol nehezebb parkolni, milyen típusú lakásra mozdulnak gyorsan a vevők. Ez nem misztika, hanem napi tapasztalat. Egy online adatbázis hasznos, de nem mutatja meg, hogy két hasonló ház közül miért kel el az egyik három hét alatt, a másik pedig hónapokig áll.

A környéken az agglomeráció is beleszól az árakba. Nyúl, Abda, Vámosszabadi, Győrújbarát vagy Pannonhalma más vevőkört hozhat. Aki kiköltözne, többnyire csendet és nagyobb teret keres. Aki befelé költözne, annak a munkahely, iskola, tömegközlekedés és bevásárlás fontosabb. A közvetítő akkor hasznos, ha ezeket nem általánosságban kezeli.

Adásvételi folyamat és vevőszűrés

Az Ingatlanközvetítő munkája nem ér véget a hirdetés feladásával. A telefonok, üzenetek, megtekintések és ajánlatok kezelése sok időt visz el. Magáneladóként nehéz minden érdeklődőről eldönteni, mennyire komoly. Van, aki csak nézelődik. Van, aki még hitelképességet sem vizsgált. És van, aki gyorsan döntene, de túl erős alkut kér.

A vevőszűrés nem azt jelenti, hogy valakit ok nélkül kizárnak. Inkább azt, hogy az eladó ideje ne menjen el teljesen bizonytalan érdeklődőkre. Hasznos kérdés lehet, miből finanszírozná a vevő a vásárlást, mikor költözne, kell-e neki hitel, és látott-e már hasonló ingatlant. Rövid beszélgetésből sok minden kiderül.

A tárgyalásnál különösen számít a higgadtság. Egy eladó érzelmileg kötődik az otthonához. A vevő viszont hibákat keres, mert alkudni akar. Ez természetes feszültség. A közvetítő akkor jó, ha nem élezi a helyzetet, hanem fordít a két oldal között. Elmagyarázza, mi reális, mi túlzás, és hol van még mozgástér.

Az adásvételi szerződéshez ügyvéd kell, ezt nem helyettesíti az ingatlanos munka. De a folyamat előkészítésében sokat számít, ha a felek már tiszta feltételekkel érkeznek. Foglaló, birtokbaadás, ingóságok, fizetési ütemezés, hitel miatti határidők. Ezeket jobb előre átbeszélni, nem az utolsó napon.

A végén az eladó számára az a jó eredmény, ha nem csak magasabb ár születik, hanem kevesebb bizonytalanság is. Néha ez többet ér, mint még egy kisebb alkuvita. Egy jó közvetítő ezt érti, és nem csak a hirdetésig lát.