Ki alakít át Miskolcon családi házat társasházzá?

Családi ház társasházzá alakítása lépésről lépésre

A családi ház társasházzá alakítása akkor ad valódi jogi és piaci előnyt, ha az épületben legalább két, önálló ingatlanként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, illetve szabályosan kialakítható. A cél nem pusztán az, hogy a földszintet és az emeletet külön használják. A bejegyzés után az egyes lakások külön tulajdoni lapot kapnak, ezért önállóan eladhatók, örökölhetők vagy megterhelhetők, miközben a telek, a tető, a főfalak és más közösen használt részek közös tulajdonban maradnak.

Az első döntési pont mindig az épület tényleges és nyilvántartott állapota. Két bejárat, két konyha és két villanyóra önmagában nem bizonyítja, hogy két szabályos lakás létezik. Ellenőrizni kell a tulajdoni lapot, a térképmásolatot, a korábbi engedélyeket és azt, hogy a valós alaprajz megegyezik-e a hatósági iratokkal. Egy engedély nélkül beépített tetőtér, hozzáépített terasz vagy áthelyezett lakáshatár már a folyamat elején megakaszthatja a bejegyzést.

A társasházzá alakítás műszaki feltételei

A külön tulajdonba kerülő lakások határainak egyértelműnek kell lenniük. A földmérő által készített, ingatlan-nyilvántartási célú alaprajzon pontosan meg kell jelenniük a helyiségeknek, alapterületeknek, bejáratoknak és a közös részeknek. A lépcsőház, a pince, a padlás, a kert, a gépkocsibeálló és a közművezetékek besorolását nem érdemes későbbre hagyni. Ezekből lesz a legtöbb vita, amikor az egyik tulajdonos eladná a lakását vagy felújítást szeretne.

Külön mérőórák nem minden esetben kötelezőek a társasház alapításához, de a közös fogyasztás elszámolását előre rendezni kell. Ha egy kazán fűt két lakást, egy vízóra szolgálja ki az egész házat, vagy az egyik lakás csak a másik tulajdonán keresztül közelíthető meg, az később nehezen kezelhető függést okoz. Ilyenkor célszerű még a jogi megosztás előtt építészeti és gépészeti felmérést kérni.

A papíron kijelölt lakáshatár nem javítja ki a hibás kialakítást. Ha hiányzik az önálló megközelítés, nem megfelelő a természetes megvilágítás, szabálytalan a rendeltetés vagy eltér a megvalósult állapot az engedélyezettől, előbb rendezési eljárásra és esetenként építési munkára lehet szükség. Ezért az ügyvédi alapító okirat elkészítése előtt érdemes tisztázni, hogy a tervezett lakások hatóságilag is önálló rendeltetési egységként kezelhetők-e.

A családi ház társasházzá alakításának ára

A teljes költséget nem lehet pusztán a lakások száma alapján megadni. Az ügyvédi munkadíj függ a tulajdonosok számától, a terhek és használati jogok rendezésétől, valamint attól, mennyire összetett az alapító okirat. A földmérő díját az épület mérete, szintszáma, a meglévő dokumentáció minősége és a felmérés bonyolultsága befolyásolja. Építészre, műszaki szakértőre vagy hatósági rendezésre akkor kell külön keret, ha a valós állapot nem egyezik a nyilvántartással.

A földhivatali bejegyzés igazgatási szolgáltatási díja társasházi különlaponként 10.600 forint, összesen legfeljebb 160.000 forint. Ehhez jöhet a tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, ügyvédi okirat és az esetleges műszaki rendezés költsége. A feltűnően olcsó ajánlatnál azt kell ellenőrizni, hogy tartalmazza-e a helyszíni felmérést, a javításokat, a földhivatali benyújtásra alkalmas dokumentációt és a hiánypótlás kezelését. Sok ajánlat csak egyetlen részfeladatra vonatkozik.

Érdemes tételes ajánlatot kérni. Külön soron szerepeljen az előzetes iratellenőrzés, a felmérés, az alaprajz, az alapító okirat, a földhivatali képviselet és az esetleges módosítás. Így már az elején látható, melyik kockázat nincs benne az árban.

Szakember választása társasház alapításához

Ehhez a feladathoz általában legalább ingatlanjogban jártas ügyvéd és megfelelő jogosultságú földmérő szükséges. Összetettebb épületnél építész vagy más műszaki szakember bevonása is indokolt. Jó jel, ha a szakember nem az alapító okirat mintájával kezdi, hanem bekéri a tulajdoni lapot, térképmásolatot, engedélyeket és a meglévő alaprajzokat. Aki ezek nélkül mond biztos árat és határidőt, valószínűleg a kockázatokat még nem mérte fel.

Az ajánlatok összehasonlításakor ne csak a végösszeget nézze. Fontos kérdés, ki egyeztet a földmérővel, ki ellenőrzi a tulajdoni hányadokat, ki kezeli a banki terheket, és ki válaszol a földhivatali hiánypótlásra. A Qjob.hu felületén olyan megbízási leírás adható fel, amelyhez csatolható a lakások száma, az épület alapterülete, a tulajdonosok száma és az ismert eltérések. Ettől az ajánlatok összehasonlíthatóbbak lesznek.

Társasház alapítás Miskolcon

Miskolcon az országos társasházi és ingatlan-nyilvántartási szabályok mellett az adott ingatlan építési övezete és a helyi építési szabályzat is számít. Nem minden telken növelhető korlátlanul az önálló lakások száma. A besorolás hatással lehet a rendeltetésre, a parkolásra, a beépítési mutatókra és arra is, hogy a meglévő kialakítás rendezhető-e.

A helyi ellenőrzést helyrajzi szám alapján kell elvégezni, nem elég abból kiindulni, hogy a szomszédos épület már társasház. Két közeli telek eltérő övezetbe eshet, illetve az egyik épület rendelkezhet korábbi jogszerű használatot igazoló irattal, a másik pedig nem. A megbízás előtt ezért célszerű elkérni a szakembertől, hogy pontosan mely helyi előírásokat ellenőrzi, és szükséges-e építésügyi egyeztetés.

Gyakori hibák a családi ház megosztásánál

Sokan ott hibáznak, hogy előre eldöntik a tulajdoni hányadokat, majd ehhez próbálják igazítani az alaprajzot. A hányadokat a külön tulajdonok értéke, alapterülete és a közös részek használata alapján kell átgondolni. Az egyszerű négyzetméterarány sem mindig igazságos, ha az egyik lakáshoz kizárólagos kerthasználat, garázs vagy nagyobb tároló kapcsolódik.

Gyakori probléma a közös és külön tulajdon pontatlan leírása. A fővezetékek, tetőszerkezet, homlokzat, udvar, kapu és közös mérőhely későbbi javítása csak akkor kezelhető tisztán, ha az alapító okiratból kiderül, ki dönt és ki fizet. A kizárólagos használat nem ugyanaz, mint a külön tulajdon. Ezt különösen kert, parkoló és padlástér esetén kell világosan rögzíteni.

Rossz sorrend az is, amikor az egyik lakást már eladásra hirdetik, miközben a társasház még nincs bejegyezve. A vevő, a bank és az értékbecslő külön tulajdoni lapot, rendezett alaprajzot és egyértelmű jogi helyzetet várhat. A folyamatot lassíthatja a jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy a tulajdonostársak közötti vita. Ezeket még a dokumentáció elkészítése előtt fel kell tárni.

A jó eredmény nem egyszerűen két új tulajdoni lap. Akkor tekinthető rendezettnek a megosztás, ha egy későbbi vevő az iratokból is megérti, mely részek tartoznak a lakáshoz, hogyan használhatók a közös területek, hogyan oszlanak a költségek, és milyen döntésekhez kell a többi tulajdonos hozzájárulása.