Ingatlanközvetítők Szolnokon: Vélemények és kedvező árak

Ingatlanközvetítő magánügyfeleknek

Az Ingatlanközvetítő akkor hasznos, ha a tulajdonos nem akar találgatni az árral, a hirdetéssel és a vevőkkel való egyeztetéssel. Magánügyfeleknél ez legtöbbször nem nagy vállalati folyamat, hanem egy lakás, családi ház, garázs vagy telek eladása. Ilyenkor sok apró döntés számít. Milyen áron induljon a hirdetés. Milyen képek kerüljenek fel. Mikor érdemes alkudni. Mikor jobb várni. A Qjob.hu oldalán különböző szakemberek jelentkezhetnek ilyen munkákra, ezért a megbízó nem egyetlen cég ajánlatát látja, hanem többféle tapasztalatot és munkamódszert hasonlíthat össze.

Magánszemélynél az ingatlan eladása gyakran érzelmi ügy is. Nem csak négyzetméterről és alaprajzról van szó. Van, aki örökölt házat ad el. Más válás után szeretne gyorsan lépni. Megint más új lakást venne, és az eladás ideje befolyásolja a következő vásárlást. Szerintem a jó közvetítő nem csak hirdetést ír, hanem rendet tesz a folyamatban. Nem helyettesíti az ügyvédet és nem dönt a tulajdonos helyett, de segít, hogy a döntés ne kapkodásból szülessen.

Ingatlanos feladatok eladás előtt

Az első lépés általában az állapot, a környék és a piaci helyzet felmérése. Egy ingatlanos megnézi az alapvető adatokat, a tulajdoni viszonyokat, a lakás használhatóságát, a felújítások nyomát és azt is, hogy a közelben milyen ingatlanokat hirdetnek. Ez nem hivatalos értékbecslés, de a hirdetési ár kialakításához sokat számít. Szolnok esetében például másképp árazható egy belvárosi tégla lakás, egy Szandaszőlősön lévő családi ház vagy egy kertes ingatlan a Holt Tisza közelében.

Sok tulajdonos ott hibázik, hogy a szomszéd hirdetéséből indul ki. Az nem eladási ár, csak elképzelés. Ha egy lakás fél éve fent van, az inkább figyelmeztetés, nem bizonyíték. Volt eset, amikor egy ügyfél túl magas áron kezdett, mert a házhoz erős személyes kötődése volt. Három hónap alatt alig jött érdeklődő. Amikor a hirdetés szövegét, a fotókat és az árat is módosították, két héten belül komoly vevő jelentkezett. Nem csoda történt. Csak a piac nyelvén kezdtek beszélni.

Eladás előtt hasznos rendbe tenni a dokumentumokat. Tulajdoni lap, alaprajz, energetikai tanúsítvány, közös költség adatok, rezsiszámlák, felújítási számlák, társasházi információk. Egy értékesítési szakember nem minden iratot készít el, de jelzi, mire lesz szükség. Ez különösen akkor fontos, ha hiteles vevő érkezik, mert a banki folyamat érzékeny a hiányos adatokra.

Ingatlanközvetítő árak és díjak

Az Ingatlanközvetítő díja többnyire sikerdíj, vagyis az eladás után fizetendő. A díj mértéke függ az ingatlan értékétől, a vállalt feladatoktól, a hirdetési csomagtól, az értékesítés nehézségétől és attól, hogy kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízásról van szó. Én óvatos vagyok a túl olcsó ajánlatokkal. Olcsóbban 1,5 százaléknál ritkán lesz valóban alapos munka, főleg akkor, ha fotózás, szűrés, megtekintések szervezése és tárgyalás is benne van.

A százalékos díjnál mindig a teljes tartalmat kell nézni. Benne van e a hirdetés kezelése, a vevőkkel való beszélgetés, a megtekintés, az alku támogatása, az adásvételig tartó kapcsolattartás. Az is számít, mikor kell fizetni. Előre kért nagy összegnél érdemes óvatosnak lenni. A kisebb külön díjak viszont érthetők lehetnek, ha a tulajdonos csak egy részfeladatot kér.

Közvetítő választása biztonságosan

A közvetítő kiválasztásánál nem az a legfontosabb, hogy ki ígéri a legmagasabb árat. Sokszor éppen ez a csapda. A túlzó ár jól hangzik az első beszélgetésen, de utána a hirdetés hetekig mozdulatlan marad. Én inkább azt figyelem, hogyan indokolja a javasolt árat. Mutat e összehasonlítható ingatlanokat. Beszél e a várható alkusávról. Elmondja e, hogy milyen vevői kör jöhet szóba.

Fontos a szerződés is. Legyen benne a díj, a fizetés feltétele, a megbízás időtartama, a felmondás módja és az, hogy mi számít sikeres közvetítésnek. Sok vita abból indul, hogy a tulajdonos és a szakember mást ért ugyanazon a mondaton. A kizárólagosság nem feltétlenül rossz, de csak akkor vállalható nyugodtan, ha a feladatok pontosak. Különben a tulajdonos leköti magát, de nem kap cserébe arányos munkát.

Jó jel, ha a szakember előre beszél a nehézségekről is. Például arról, hogy egy rossz állapotú fürdő, rendezetlen udvar, túl zsúfolt lakás vagy vitás tulajdoni helyzet lassíthatja az eladást. Aki csak kellemes dolgokat mond, az lehet udvarias, de nem biztos, hogy hasznos. Magánügyfeleknek inkább egyenes beszéd kell.

Hirdetés és vevőszűrés

A jó hirdetés nem hosszú mese, hanem pontos bemutatás. Alapterület, szobaszám, fűtés, emelet, állapot, tájolás, parkolás, közlekedés, fenntartási költség. A képek sorrendje is sokat számít. Nem mindegy, hogy a vevő először egy sötét folyosót lát, vagy a lakás legerősebb részét. A közvetítő ebben tud segíteni, mert kívülről nézi az ingatlant, nem a tulajdonos emlékein keresztül.

A vevőszűrés sok időt takarít meg. Nem minden érdeklődő komoly. Van, aki még hitelképességet sem nézett. Van, aki csak árakat figyel. Van, aki alkudozni szeret, de nincs valós vásárlási szándéka. A lakáseladási szakember feladata, hogy a megtekintés előtt kérdezzen. Nem tolakodóan, de határozottan. Mikor venne. Készpénzes vagy hiteles. Eladott e már saját ingatlant. Milyen határidővel költözne.

Személyes tapasztalatom szerint a rosszul szűrt érdeklődők fárasztják ki leggyorsabban az eladót. Egy hét alatt jön öt megtekintés, de egyik sem valódi. A tulajdonos takarít, alkalmazkodik, hazasiet, majd semmi nem történik. Ilyenkor a munka nem látványos része a legértékesebb. A telefon, az időpontok kezelése, a visszajelzések kérése.

Szolnoki városrészek és környék

Szolnok ingatlanpiaca nem egységes. A belváros más vevőt vonz, mint Szandaszőlős, Pletykafalu, Tallinn városrész vagy a Tiszaliget környéke. A vasútállomás közelsége előny lehet annak, aki ingázik, de másnak zajt jelent. A Tisza közelsége hangulatos, de a vevő rákérdezhet a párára, a közlekedésre és a parkolásra. Egy jó közvetítő ismeri ezeket a helyi különbségeket, vagy legalább utánanéz, mielőtt árat mond.

A környező települések is hatnak a keresletre. Rákóczifalva, Tószeg, Újszász, Zagyvarékas és Besenyszög felől sokan figyelik a városi lakásokat, míg mások éppen kertes házat keresnek Szolnok közelében. Aki helyben dolgozik, annak fontos lehet a busz, az iskola, az orvosi rendelő és a bevásárlás. Aki befektetésre venne, az inkább kiadhatóságot, állapotot és fenntartási költséget néz.

A helyi leírásban nem elég annyi, hogy jó környék. Jobb konkrétan megmutatni, miért használható a hely. Közel van e a Tisza part, mennyire gyors a bejutás a belvárosba, van e parkolási gond, milyen a társasház állapota. Ezek egyszerű kérdések, mégis sok hirdetésből hiányoznak.

Megbízás magáneladóknak

Magáneladóknál a megbízás lehet teljes vagy részleges. Teljes megbízásnál az értékesítési szakember végigviszi a hirdetést, kezeli a megkereséseket, szervezi a megtekintéseket, segíti az alkut és kapcsolatban marad a felekkel az ügyvédig. Részleges segítségnél csak árjavaslatot, hirdetési szöveget, fotózási tanácsot vagy vevőszűrést kér a tulajdonos. Ez akkor jó megoldás, ha az eladó maga is aktív, de bizonyos pontokon nem akar hibázni.

Az eladásnál a legnagyobb gond gyakran nem a vevő hiánya, hanem a rossz sorrend. Előbb felkerül a hirdetés, aztán derül ki, hogy nincs alaprajz. Jönne a vevő, de még nem tiszta a teher a tulajdoni lapon. Megvan az alku, de nincs egyeztetve a birtokbaadás. Ezek nem mindig végzetes hibák, de bizalmat rontanak. A vevő ilyenkor könnyen azt érzi, hogy valami nincs rendben.

Volt olyan ügy, ahol a tulajdonos saját maga hirdette a házat, és sokáig csak azt írta, hogy felújítandó. Ez túl tág szó. Amikor külön leírták, hogy a tető jó állapotú, a nyílászárók részben cseréltek, de a fürdő és a burkolatok régiek, az érdeklődők pontosabb képet kaptak. Kevesebb lett a felesleges telefon, de több lett a komoly megtekintés. Néha nem több reklám kell, hanem pontosabb mondatok.

Ingatlanos és adásvételi folyamat

Az ingatlanos nem ügyvéd, és ezt jó tisztán látni. A szerződést ügyvéd készíti, a jogi kockázatokat is vele kell egyeztetni. A közvetítő szerepe inkább az, hogy a felek eljussanak egy megállapodásig, és a gyakorlati rész ne essen szét. Ár, foglaló, költözés, bútorok, birtokbaadás, mérőórák, hitelügyintézés. Ezek mind okozhatnak vitát, ha nincs előre kimondva.

Magánügyfeleknél különösen fontos a nyugodt egyeztetés. Egy vevő sokszor bizonytalan, mert nagy döntést hoz. Az eladó pedig fél, hogy túl sokat enged. Ilyenkor a közvetítő nem nyomást gyakorol, hanem segít lefordítani a szándékokat. A vevő nem mindig pimasz, amikor alkudik. Az eladó sem mindig merev, amikor időt kér. Csak mindkét oldal a saját kockázatát nézi.

A jó folyamat végén nincs nagy hangzavar. Van egy reális ár, ellenőrzött vevő, időben bevont ügyvéd és írásban rögzített megállapodás. Ez nem látványos, de biztonságos. Szerintem az ingatlaneladásnál ez többet ér, mint a hangos ígéretek. Aki szakembert keres, annak érdemes több ajánlatot kérni, kérdezni a módszerről, és csak olyan megbízást aláírni, amelynek minden pontját érti.