Ingatlanügynökök Veszprémben: Vélemények és kedvező árak

Ingatlanügynök magáneladóknak és vevőknek

Az Ingatlanügynök akkor hasznos, amikor egy lakás, ház vagy telek eladása nem csak hirdetésfeladás, hanem árképzés, egyeztetés, szűrés és tárgyalás is. Magánügyfélként sokszor az a kérdés, hogy mennyi időt vesz el a folyamat, és mennyi hibát lehet elkerülni egy gyakorlott szakemberrel. Veszprém piacán ez különösen igaz, mert másképp mozog egy belvárosi lakás, egy családi ház Jeruzsálemhegyen, és másképp egy kisebb ingatlan a város szélén.

Az ingatlanügynök feladata nem az, hogy mindenáron gyors döntést erőltessen. Jó esetben segít tisztán látni. Megnézi az ingatlan állapotát, a környék keresletét, a hasonló hirdetések árait, majd javaslatot ad a hirdetési árra. Sokan itt hibáznak először. Túl magas árral indulnak, aztán hónapokig nincs komoly érdeklődő. A túl alacsony ár sem jobb, mert felesleges veszteséget okozhat.

Qjob.hu felületén több különböző magánszakemberrel lehet egyeztetni, nem egyetlen iroda ajánlatával. Ez azért fontos, mert az eladók és vevők helyzete eltérő. Van, aki csak árazási segítséget kér. Más teljes közvetítést szeretne, fotózással, hirdetéssel, érdeklődők kezelésével és adásvétel előtti egyeztetéssel.

Mikor érdemes ingatlanközvetítőt keresni

Ingatlanközvetítőt akkor érdemes keresni, ha az eladás vagy vétel már valós szándék, nem csak távoli terv. A szakember akkor tud jól segíteni, ha kap pontos adatokat az ingatlanról, a tulajdoni helyzetről, az elvárt árról és az időkeretről. Nem baj, ha ezek közül még nem minden végleges. De a ködös célokból ritkán lesz jó megbízás.

Saját tapasztalatom szerint a legtöbb feszültség abból jön, hogy az eladó mást vár a piactól, mint amit a vevők mutatnak. Volt eset, amikor egy ügyfél ragaszkodott a magas árhoz, mert a szomszéd is annyit kért a saját lakásáért. Csakhogy a szomszéd lakása felújított volt, jobb tájolással. Két hét után kiderült, hogy az érdeklődők ugyanazt mondják vissza. Az ár módosítása után jöttek a komolyabb megkeresések.

Az ingatlanos segítsége akkor is jól jön, ha az ügyfél nem szeretne idegenekkel sokat telefonálni. Egy hirdetés után jöhetnek kíváncsi nézelődők, alkuval próbálkozó vevők, és olyanok is, akik még hitelképességet sem néztek. Egy jó szűrés sok időt takarít meg.

Ingatlanügynöki árak és díjak

Az Ingatlanügynök díja általában a munka típusától függ. Más díjazás illik egy egyszeri tanácsadáshoz, más a teljes eladási folyamathoz. A jutalékos modell gyakori, de nem az egyetlen megoldás. Van, aki fix díjért hirdetést készít, vagy külön kérhető árazási konzultációt vállal. Szerintem az a tisztább helyzet, amikor a díj, a fizetés időpontja és a vállalt feladat már az elején írásban szerepel.

Olcsóbban 15.000 alatt ritkán lesz alapos a munka, ha helyszíni felmérésről vagy komoly árjavaslatról van szó. Lehet kivétel, de én óvatos lennék. A túl olcsó ajánlat gyakran csak belépő ár, utána jönnek a külön tételek. A túl magas jutalék sem jelent automatikusan jobb eladást. A részletek számítanak.

Megbízható ingatlanos kiválasztása

Megbízható ingatlanos kiválasztásánál nem az a fő szempont, hogy ki ígéri a legmagasabb eladási árat. Sok eladó ezt hallja szívesen, de ettől még nem lesz vevő. Érdemes azt figyelni, hogy a szakember mivel indokolja az árat, milyen hirdetési tervet javasol, és hogyan beszél a nehezebb pontokról. Ha csak dicséri az ingatlant, az gyanús lehet.

Én személy szerint azt preferálom azt a szakembert, aki már az első beszélgetésen rákérdez a tulajdoni lapra, az energetikai tanúsítványra, a közös költségre, a felújításokra és a várható alku mértékére. Ez nem akadékoskodás. Ezek azok az adatok, amelyek a vevői döntést befolyásolják. A felületes felvétel később visszaüt.

Az Ingatlanügynök választásakor nézd meg, hogy vállal-e egyértelmű feladatlistát. Benne legyen a hirdetés kezelése, a megtekintések rendje, az ajánlatok továbbítása, és az is, mikor mondható fel a megállapodás. Sok vita abból születik, hogy az eladó azt hiszi, valami benne van a díjban, a közvetítő szerint pedig külön szolgáltatás.

Hirdetés, fotózás és érdeklődők kezelése

Az ingatlanhirdetés nem csak pár kép és néhány adat. A sorrend, a nyitókép, az alaprajz, a fényviszony és a szöveg hangja is számít. Egy lakásnál például nem elég leírni, hogy jó állapotú. A vevő azt keresi, mikor volt felújítás, milyen a fűtés, mennyi a rezsi, milyen a parkolás, és mennyire zajos a környék.

Veszprém városában a lokáció sokszor erősebb érv, mint egy új konyhabútor. Egyetem közelsége, buszkapcsolat, belvárosi elérés, családoknak iskola és óvoda, idősebb vevőknek lift és alacsony emelet. Ezeket nem szabad elrejteni. De túlírni sem érdemes. A vevő megérzi, ha a szöveg többet ígér, mint amit a lakás tud.

Volt olyan ügy, amikor a tulajdonos saját fotókkal hirdetett hónapokig. Nem voltak rosszak, csak sötétek és zsúfoltak. A szakember nem varázsolt, csak rendet kért a nappaliban, új képeket készíttetett, és a hirdetés elejére tette az erkélyt. Az érdeklődés érezhetően nőtt. Nem minden történet ilyen egyszerű, de a bemutatás gyakran többet számít, mint az eladó gondolja.

Veszprémi városrészek és környékek

Veszprém ingatlanpiaca nem egységes. A belváros más vevőkört vonz, mint Cholnokyváros, Jutasi úti lakótelep, Dózsaváros, Jeruzsálemhegy vagy Egry lakótelep. A közelben lévő települések, például Nemesvámos, Márkó, Hajmáskér vagy Balatonalmádi iránya szintén beleszólhat az összehasonlításba, főleg családi házaknál.

Egy helyi ingatlanos akkor ad jó tanácsot, ha nem csak általános négyzetméterárakat mond. Tudnia kell, hogy melyik utcában nehezebb parkolni, hol kérdeznek rá gyakran a panelprogramra, hol fontos a buszmegálló, és melyik részen számít sokat a panoráma. A vevők nem táblázatból döntenek, de a számok mögött ott vannak ezek a gyakorlati részletek.

A közvetítő helyismerete akkor is előny, ha az eladó máshol él. Ilyenkor a megtekintések szervezése, a kulcskezelés és a visszajelzések összegzése nagy terhet vesz le a tulajdonosról. De mindezt csak pontos keretek között szabad átadni. A kulcs, a belépés és az időpontok rendje legyen egyértelmű.

Szerződés, jutalék és kizárólagosság

A közvetítői szerződésnél a legfontosabb kérdés a díj, az időtartam, a kizárólagosság és a felmondás. Sokan nem olvassák el elég figyelmesen ezeket a részeket. Ez hiba. Egy kizárólagos megbízás lehet hasznos, ha a szakember valóban dolgozik az ingatlanon, de kellemetlen, ha az eladó közben saját vevőt találna, és mégis fizetnie kell.

Érdemes rákérdezni arra is, mikor jár a jutalék. Már vételi ajánlatnál, előszerződésnél, vagy csak adásvételi szerződés után. Nem mindegy. A vevő visszaléphet hitel, értékbecslés vagy családi ok miatt. A jó megállapodás ezt nem hagyja homályban.

Személy szerint nem szeretem azokat a szerződéseket, ahol sok a büntető jellegű pont, de kevés a konkrét vállalás. Az eladó ne csak azt lássa, mit kell fizetnie. Lássa azt is, mit kap cserébe. Hirdetési felületek, fotók, megtekintési rend, heti visszajelzés, érdeklődői lista. Ezekből derül ki, mennyire valódi a szolgáltatás.

Gyakori hibák lakáseladásnál

Az egyik gyakori hiba a rossz induló ár. A másik a túl sok személyes tárgy a fotókon. A harmadik a bizonytalan kommunikáció, amikor az eladó nem tud válaszolni alapvető kérdésekre. Nem kell mindent fejből tudni, de a dokumentumok legyenek előkészítve. Tulajdoni lap, alaprajz, rezsiadatok, közös költség, felújítások éve, esetleges teher.

Sok magáneladó úgy gondolja, hogy majd a vevő úgyis alkuszik, ezért magasról indul. Ez néha működik, de gyakran csak elriasztja a komoly érdeklődőket. Egy ingatlanközvetítő abban tud segíteni, hogy az alku be legyen építve az árba, de ne vigye el rossz irányba a hirdetést. Ez finomabb munka, mint elsőre látszik.

Az is hiba, ha minden érdeklődőt ugyanúgy kezelünk. Más kérdései vannak egy első lakást kereső fiatalnak, egy befektetőnek és egy családnak. A szakember akkor hasznos, ha ezeket felismeri, és nem ugyanazt a betanult szöveget mondja mindenkinek. Az eladás nem színház. Inkább pontos, nyugodt beszélgetések sorozata.

A végén nem mindig az nyer, aki a legdrágábban hirdet. Gyakran az jár jobban, aki tiszta adatokkal, reális árral és következetes tárgyalással indul. Ez nem látványos mondat, de a gyakorlatban sok pénzt és idegeskedést jelenthet.