Mennyibe kerül az ingatlanközvetítő?

Ingatlanközvetítői díjak és jutalékok, tudd meg, mennyit kell fizetned, hogyan mérd fel az ingatlan értékét és miért kell szerződés!

Honnan tudjuk az árakat?

Évente emberek százai keresnek Qjob szakembereit különböző feladatokhoz. Nyomonkövetjük a helyi szakemberektől kapott árajánlatokat, átlagárakat, majd ezeket megosztjuk Önökkel! Így nem kell többet órákat keresgélni az interneten, hanem 2-3 perc alatt sok-sok szakember ajánlata közül válogathat!

Szerződés típus / Árak

Albérleti szerződés

Adásvételi szerződés

Minimum

40,000 Ft.

50,000 Ft.

Maximum

150-200,000 Ft.

A vételár 3%-a


Ingatlan közvetítői típusokAmit tudnod kell az ingatlan közvetítőkről

  • Díjstruktúrák
  • Kreatív díjazási megállapodások

Hogyan mérd fel az ingatlan értékét

  • Ingatlan Kiadóknak és Bérbeadóknak
  • Ingatlan Eladóknak és Vásárlóknak

Gyakori kérdések ingatlan témában

Az alábbiakban megvizsgálunk néhány kulcsfontosságú kérdést, amelyek az ingatlanügynöki díjakat övezik, és tanácsot adunk, hogyan válaszd ki az igényeinek legmegfelelőbb közvetítőt. A legfontosabb tanácsunk: ne feledd, hogy az ingatlanközvetítői díj csak az egyik dolog, amit figyelembe kell venned, amikor eldöntöd, kivel szeretnél együtt dolgozni.

Az ingatlanügynök tapasztalata a te ingatlanodhoz hasonló ingatlanok értékesítésében, a helyi terület ismerete és az ingatlan pontos értékelésének képessége csak néhány a többi dolog közül, amit szintén figyelembe kell vennie, amikor mérlegeled, hogy ki a legmegfelelőbbek az számodra.

Amit tudnod kell az ingatlan közvetítőkről

  • Az ingatlan közvetítők nem csak eladással, de kiadással is foglalkoznak. 
  • Kiadás és eladás esetében a díjazás nemileg eltérő, de maga az üzleti modell ugyanaz.
  • Olyan közvetítők is vannak, akik ingatlankezeléssel (is) foglalkoznak. Ez azt jelenti, hogy nem csak kiadják helyetted, de szervezik is az ingatlan minden ügyes bajos dolgát.

Amit a legtöbb ember tesz… Felkeresnek egy hagyományos ingatlan közvetítőt, ami olyan alapon működik, hogy „nincs eladás/kiadás, nincs költség”. Az ingatlan tulajdonosok általában csak egy közvetítőt kérnek fel. Ez annyiban előny, hogy így olcsóbb közvetítő díjjakkal számolhatunk, viszont a folyamat tovább tarthat.


Nincs kedved rohangálni, megmutogatni a lakást mindenkinek, aki meg akarja nézni? Nem értesz a marketinghez, a foltozáshoz? Nincs alaprajzod? Egyszerűbb rábízni olyas valakire az ingatlanod eladását, kiadását, aki még ért is hozzá! 

Árajánlatot kérek!

Ingatlan közvetítői típusok

Hagyományos ingatlan közvetítők…

Először is had szögezzem le, hogy a Magyar piacon sem véglegesek a jutalékok. Sőt, általában a jutalékokat meg sem találod a közvetítő cégek oldalán. Telefonon, vagy írásban kell érdeklődned. Szóval legtöbb esetben a cégek alkuképesek. Így az eladásban edzett tulajdonosok előnyben vannak!

Kétféle jutalék rendszer van:

  • Az egyik a kizárólagos, azaz amikor csak egy bizonyos ingatlan közvetítő foglalkozhat az ingatlanoddal! 
  • A másik a nyílt, amikor több ingatlan közvetítő is. Utóbbi esetében, viszont többet kérnek a közvetítők! 

Piaci átlagok eladás esetén:

  • Kizárólagos (egyetlen egy közvetít): 3,2% + ÁFA
  • Nyílt (több közvetítő lehetősége): 3,9% + ÁFA

Jutalékrendszerek

A táblázatban leírt százalékok az ÁFÁ-t nem tartalmazzák!

Piaci átlagok kiadás esetén:

  • Sikerdíj (egy teljes havi lakbér, ingatlankezelés esetén + néhány % a lakbérből

Az online és hibrid ingatlan közvetítőkről

- Alacsonyabb díjakat számolnak fel, de általában ezeket előre vagy halasztva (több hónapra) hitelszerződéssel kell megfizetni.

- Számos ilyen jellegű közvetítő dolgozik „nincs kiadás/eladás, nincs költség” díjjal, de ez a lehetőség általában a kétszerese annak, amit amúgy előre kérnek.

- Egy esettanulmány szerint többen választják az olcsóbb, de kockázatosabb előre fizetés lehetőségét.

- Senki sem tudja biztosan, de egy kutatása szerint az online és hibrid ingatlan közvetítők hibaaránya 45-50% - Ez azt jelenti, hogy körülbelül egy pénzfeldobás esélye van arra, hogy elveszíted a pénzed.

Mi a különbség a szolgáltatásban?

Egyes online és hibrid ingatlan közvetítők extra díjat számítanak fel az olyan kiegészítő szolgáltatásokért, mint például: 

  • alaprajzkészítés
  • professzionális fényképek
  • kísért megtekintések
  • eladó, kiadó tábla
  • a vevőkkel való tárgyalás és stb.

Még a hagyományos ingatlan közvetítők szolgáltatása általában sokkal több mindent lefed, de persze ezeknél a közvetítőknél is lehetnek, vannak extra szolgáltatásnak minősített feladatok. A következő szolgáltatások a legtöbbször benne vannak az alap közvetítői díjban:

  • Alaprajzkészítés
  • kísért megtekintések
  • professzionális fényképek
  • eladó, kiadó tábla
  • tárgyalások a vevőkkel mind benne vannak a megállapított jutalékban.

Fontos tudnod

Minden közvetítői cégre vonatkoznak a törvények, azaz hogy ÁFÁs árakat mutassanak. És nem minden esetben így járnak el. Így ezt jobb tisztázni már a legelején. Minden díjat (mire vonatkoznak, és mikor válnak fizetendővé) világosan el kell magyarázniuk és írásban meg kell erősítened, mielőtt elköteleznéd magad, vagy bármilyen kötelezettséget vállalnál bármelyik ingatlan közvetítővel szemben. Az ingatlan közvetítők díjai alkuképesek, szóval meg kell próbálni alkudni!

Mindenképp érdemes körülnézned a piacon eladás/kiadás előtt!

Ez azért nagyon fontos, hogy tisztában legyél az ingatlanod eladási, kiadási értékével! Persze miden ingatlan közvetítő cég azt ígéri, hogy a legjobbáron adja el/adja ki az ingatlanodat, de a nap végén nekik az a legfontosabb hogy pénzt lássanak belőle. Tehát ha kell, áron alul is eladják/kiadják Ingatlanodat!

Kíváncsi vagy, hogy mennyit is ér pontosan az ingatlanod? Kérd egy független értékbecslő szakvéleményét! A legtöbb esetben nem kerül többe, mint 20.000 forint és 30 percnél sem vesz több időt igénybe.

Értékbecslés 20.000 Ft-ért!

Különböző díjstruktúrák

Ingatlan közvetítő típus

Átlagos díj

Az ingatlan tulajdonosok választása

Kizárólagos

3,2%

70%

Nyílt

3,9%

5%

Fix költség

Változó

20%

Online / Hibrid

1,5%

5%

A Magyar díjak teljesen átlagosnak mondhatóak világ, vagy európai viszonylatban. A legszembetűnőbb különbség, azaz, hogy számos országban az ingatlan közvetítői díjakat megosztják az eladó és a vevő között.

Gyakori extra költségek

A hagyományos ingatlan közvetítők díjában ezek a szolgáltatások általában benne vannak (de nem mindig, szóval ellenőrizd):

  • Fényképek és alaprajzok
  • Meggyőző ingatlanhirdetés készítése
  • Az ingatlan hirdetése az ingatlanportálokon
  • Eladó hirdetőtábla felállítása
  • Kísérővel történő megtekintés (általában)
  • Ajánlatok megtárgyalása, a vevők pénzügyi helyzetének és a vásárlásra való képességének felmérése
  • Az értékesítés előrehaladása (kapcsolattartás az ügyvédekkel, és egyéb harmadik felekkel)

Mire számíthatsz a kiegészítő szolgáltatásokat kínáló közvetítőktől

Ha az ingatlanközvetítő további szolgáltatásokat kínál, akkor ezek díját előre részleteznie kell. Az ügynöknek írásban kell rögzítenie, hogy ezek mire vonatkoznak, mennyibe kerülnek (ÁFÁ-val együtt) és mikor esedékes a fizetésük. Ha úgy döntesz, hogy igénybe veszed a felajánlott kiegészítő szolgáltatásokat, számolj azzal, hogy fizetned kell értük, abban az esetben is, ha az ingatlant eladás, kiadás nélkül kivonod a piacról.

Prémiumhirdetés & marketing csomag:

Ez lényegében fizetett hirdetés feladás és több figyelem az ingatlan eladásának. Ez nem egy kötelező jellegű szolgáltatás, dönthetsz úgyis, hogy nem kéred.

  • Jobb szövegezés
  • Több ingatlan portálon meghirdetik az ingatlanodat
  • Jobb minőségű (több) fényképek
  • 3D-s alaprajz és stb.

Energiateljesítmény tanúsítvány (kötelező):

  • Általános, ha az energiateljesítmény tanúsítványért előre kell fizetned.
  • Szinte minden ingatlanügynök kapcsolatban áll egy szolgáltatóval, és a te nevedben is el tudja intézni.
  • Az energiateljesítmény tanúsítvány érvényessége 10 év, ha már rendelkezel ennél újabbal, akkor erre természetesen nincs szükséged.
  • Általában 15-20,000 forint és 30 percet vesz igénybe a felmérés.

Mikor válik esedékessé az ingatlanközvetítői díj?

A legtöbb közvetítő akkor kerül kifizetésre, amikor az eladás/kiadás hivatalosan, legálisan is megtörtént. Általában az ingatlanközvetítő elküldi a számlát az ügyvédednek, amint kötelező érvényű szerződést váltottál a vevővel.

Az ügylet jogszerű befejezésekor a közvetítő számláját közvetlenül az eladási bevételből egyenlíted ki. Ha nem egyenlíted ki a közvetítő számláját a közvetítővel kötött szerződésben meghatározott számú napon belül, a közvetítő fenntartja a jogot, hogy napi kamatot számítson fel.

Ha úgy érzed a közvetítő nem járt el helyesen, nem teljesítette a feltételeket, amiben megegyeztetek, és amiért te vállaltad a fizetési kötelezettségeidet, akkor keress fel egy ingatlan jogi tanácsadót! 

Jogi tanácsadó árajánlata!

Ingatlanközvetítő választásakor két szempontot kell figyelembe venni

A legképzettebb ingatlanügynökök természetesen azokhoz az ügynökségekhez fognak vonzódni, ahol a legjobb béreket kereshetik (valószínűsíthetően azokhoz az ügynökségekhez, amelyek tisztességes díjakat számítanak fel).

Az alacsony díjakat felszámító ügynököknek nagy mennyiségű ingatlant kell vállalniuk, hogy elérjenek egy bizonyos jövedelmezőségi szintet - a túlterhelt ügynökök nem tudják biztosítani azt a szintű szolgáltatást és figyelmet, amit ahhoz kell, hogy a lehető legjobb üzletet hozzák ki minden egyes ingatlanból.

Ingatlanközvetítő bemutatja a lakást

„Ha aprópénzt fizetsz, majmokat kapsz.”

A közhiedelemmel ellentétben az ingatlanügynökök többsége ember. A legtöbb ember nem szeret aprópénzért dolgozni! Demoralizáló, ha kevesebbért kell dolgoznod, mint amennyit szerinted megérdemelsz. Ezért, amikor az ingatlanügynökök irányításáról van szó, és arra kell ösztönözni őket, hogy a legjobbat hozzák ki magukból és az eladásból...

Szilárdan hiszünk abban, hogy az ingatlanügynökök teljes díjazása olyan stratégiai döntés, amely végső soron egy biztosabb eladás, jobb ár és az ügynökkel való boldogabb munkakapcsolat formájában térül meg.

Legjobb tipp: Ingatlaneladáskor nem az ingatlanügynöki díja az a számadat, amire érdemes összpontosítani... Hanem az összeg, amelyet az ingatlanügynöki díj levonása után zsebre teszel az eladásból!

A jutalék mögé tekintve

Íme egy gyakori (bár fiktív) forgatókönyv, amely remélem, arra ösztönöz, hogy megfontold, hogy a "díj" mögé nézel (ha még nem tetted)...

Itt egy példa (nem mondom, hogy garantáltan igaz a példa, de általában véve helytálló):

Ingatanközvetítő típus

Drágább

Olcsóbb

Ingatlan értéke

50M

50M

Eladási ár

51M

49M

Díj (%)

4%

2,5%

Díj (Ft)

2,1M

1,3M

Ami a zsebedben marad

48,9M

47,8M

Top tipp: A legdrágább ügynök nem feltétlenül a legjobb. Hasonlóképpen a legolcsóbb ügynök sem feltétlenül a legrosszabb (bár soha nem a legjobb).Erről a táblázatról leolvasható, hogy hiába 60%-al magasabb az ingatlanközvetítői díj, amit kifizettél, még így is 1 millióval több pénzt tehetsz zsebre. Köszönhetően az elvégzett munka minőségének. Az árakat félretéve. Érdemes olyan közvetítőt keresni, akinek a profiljához a te ingatlanod közel áll.

Azt tanácsolom, hogy hagyd félre a díjakat (kezdetben), és inkább arra összpontosíts, hogy megtaláld az ingatlanodhoz legjobban illő ügynököket. Ezután fizess nekik tisztességes díjat (sőt, bizonyos esetekben növelheted is a díjat), így rendkívül motiváltak lesznek abban, hogy a lehető legjobb ajánlatot biztosítsák neked.

Kreatív díjazási megállapodások

Képzeld el egy pillanatra, hogy egy átlagos ingatlanügynök vagy (tudom, a valóságban egy csodálatos ingatlanügynök lennél, ha nem a legjobb, de most játssz velem), és két hasonló házat kínálsz eladásra:

•    Az egyiknél az eladó 2,5%-os díjra lealkudott a normál 3,5% díjadból.
•    A másiknál az eladó beleegyezett az szokásos 3,5%-os díjazásodba, és felajánlja a 10%-át annak, amit a megállapodás szerinti célár felett érsz el.

Te kinek lennél az ügynöke? Melyik házat próbálnád meg a legkeményebben és a lehető legdrágábban eladni?

Elmélet vs. Valóság

Az ingatlanközvetítők szerződéses kötelezettsége, hogy a te érdekében járjanak el, kellő gondossággal és szakértelemmel. Elméletileg ez azt jelenti, hogy jogilag kötelesek mindent megtenni annak érdekében, hogy a lehető legjobb eredményt érjék el neked az eladásából.

És hogy igazságosak legyünk, nagyon sok ingatlanügynök büszkeségből tartja feladatának, hogy a legjobb árat érje el ügyfeleinek (függetlenül attól, hogy mekkora jutalékot kapnak). Azért teszik ezt, mert ez a munkájuk, és ez a helyes dolog.

Ugyanakkor nagyon sok olyan ügynök is van, aki nem ilyen (és mivel senki sem ellenőrzi aktívan az ügynöki tevékenység ezen aspektusát, az, hogy az ügynököknek "elméletben" mit kellene tenniük, meglehetősen értelmetlen).

Akárhogy is, a díj emelése (vagy a motivációs szintek növelésére szolgáló egyéb eszközök bevezetése) csak pozitív hatással lesz az eladására. Tekintse ezt biztosításának az "átlagos" ingatlanközvetítői teljesítmény ellen.

Milyen ajánlatokat lehet tenni ingatlanügynököknek

Igazából bármilyen ajánlatot tehetünk az ingatlanközvetítőnek (legális kereteken belül maradva), ha elfogadja, akkor elfogadta. Viszont azzal számoljatok, hogy minél nagyobb a közvetítői cég, annál kevésbé rugalmas. Megmutatunk pár lehetőséget:

Prémiumárazás

Ha egy bizonyos összeg felett adják el, vagy ki az ingatlant, akkor a meghatározott összeg fölötti extra jövedelem egy bizonyos százalékát megkapja. Például ha a kitűzött cél 50M, és az e feletti eladás esetén meghatározott prémium pedig 10%. Akkor abban az esetben, ha a közvetítő 55M adta el az ingatlant, akkor 500,000 forint prémiumot kap az alap jutalékon felül.

Gyorsasági árazás

Ha egy bizonyos időn belül eladják el, vagy ki az ingatlant, akkor egy bizonyos összeggel vagy százalékkal több jutalékot kap.

Bónusz

Eladás, kiadás esetén egy bizonyos (előre meghatározott) összeget garantáltan megkap a közvetítő, ha gyorsan és, vagy a kívánt ár felett teljesíti feladatát.

Teljesítménybérezés

Ez egy több lehetőséges, összetett jutalék rendszer.

  • Ha az közvetítő 50 millió alatt adja el az ingatlant, akkor 3% a jutalék, ez albérleti díj esetében legyen mondjuk 180,000 forint a kitűzött minimum. És ha ezen az áron, vagy alatta adják bérbe, akkor a sztenderd egy teljes havi bérleti díj, helyett csak annak a 80%-át kapják meg mint fizetség.
  • Ha 50-55 millió között, vagy 180-200,000 forint között teljesíti a munkát, akkor sztenderd jutalékot kapnak.
  • Ha e felett adja el az ingatlant akkor az 56 millió feletti profit 10%-a az övé a sztenderd jutalékon felül. Kiadás esetében pedig lehet adni egy előre meghatározott bónuszt.

Szerintem a legjobb megoldás az utolsó (azaz a teljesítménybérezés). Hiszen ha a közvetítő már csak azt teljesíti, amit alapvetően ígér (nem beszélve arról, hogy mindenhol azt ígérik, hogy a lehető legmagasabb áron adják el/ki az ingatlanod), akkor már pénzénél van.

Ha alul teljesít, veszít az üzleten, viszont ez motiválja arra, hogy ilyen ne történjen plusz ott a bónusz lehetősége, amennyiben egy bizonyos ár felett teljesíti a munkáját. Ez egy úgynevezett „win-win” helyzet!

Még egy megjegyzés, a bónuszokat és egyéb extra jutalékokat érdemes határidőkkel is ellátni!

Ingatlan Kiadóknak és Bérlőknek

Albérlet árak

Ha bérbe adsz, akkor az árszabásnál érdemes a következőket is mérlegelned a végleges bérletidíj megállapítása elött:

  • Az ingatlan állapota (luxus, felújított, felújítandó, rossz állapotú és stb.)
  • Különleges rendeltetés (háziállat, dohányos, kisgyermekes család és stb.)
  • Piaci irányvonalak (erről egy elég jó képet kapsz az albérletkalkulátor.hu-n.de érdemes több forrásból meríteni!)
  • Kiesett idő (amikor az ingatlan üresen állt. Közgazdász szemmel nézve ez veszteség, még a piaci áron aluli jövedelem is jövedelem! Nem?)
  • Infrastruktúra (elhelyezkedés, megközelíthetőség, mennyire ellátott: élelmiszerüzlet, kórház, bevásárló központ és stb. van a közelben? Ezek mind emelik az ingatlan piaci értékét!)
  • Infláció! Érdemes az infláció hatását is kivédeni. Ezt oly módon lehet, hogy a bérleti díjat euróban határozod meg. Vagy a szerződésben rögzíted az éves szinten egyszeri megfizetésre kerülő inflációs korrekció lehetőségét.

Ezeket átgondolva fogod tudni meghozni a legjobb árat, mint neked, mint az albérlődnek. (És ne feledd a legdrágább ingatlan az üres ingatlan!)

Albérlet kalkulátor

Az albérletkalkulátor.hu-n az átlagos bérleti díjak, négyzetméterárakon felül azt is meg nézheted, hogy mekkora, hány szobás albérleteket kínálnak az adott régióban (Budapesten).

A térképről az is leolvasható, hogy milyen eltérések vannak kerületen belül. Valamint pontos címre is lehet keresni a jobb becslés érdekében!

Összegyűjtöttük nektek, hogy hol a legdrágább, hol kérnek átlagos árat és hol lehet olcsóbban megúszni a lakás bérlést Budapesten. Nézzük is!

Átlagos albérlet árak

A táblázatban szereplő árak Budapestre érvényesek.

A legdrágább területek

1.    Budai Vár: 3758 forint/m2
2.    Andrássy út (az Opera környékén) 3688 forint/m2
3.    Az V. kerület, méghozzá a Bazilika és Lánchíd közötti területe 3566 forint/m2.

Átlagos területek 

  • III; XI. kerületben átlagosan 3000 forint/m2
  • X; XIV; XVI. Kerületben átlagosan 2700 forint/m2
  • Wekerle, Tisztviselő telep, Palota negyed, valamint Budán a Testnevelési Egyetem és a Budapest-Déli pályaudvar környékén körülbelül 2600forint/m2
  • Ha a Puskás Ferenc Stadion, Pillangó utca, Kőbánya alsó, Ecseri út és Népligetet összekötjük egy vonallal, akkor a kapott (5 szög) területen az átlagos albérleti árak 2500 forint/m2-re tehetők.

    
Olcsóbb területek

  • A XXIII. kerület külső részén 2200/m2
  • A XVII. Kerületben Rákoshegyen 2000 forint/m2
  • A XV. kerület Fóti út és Dunakeszi út közötti részén találhatók 1600 forint/m2

Ha bérbe veszel, akkor érdemes kitérni a bérleti szerződésben arra, hogy mi lesz a sorsa az ingatlanba fektetett beruházásaidnak (festés, átalakítás, korszerűsítés stb.).

Előfordulhat, hogy a főbérlő visszafizeti a hozzáadott érték pénzben meghatározott összegét, vagy megengedi, hogy lelakd ennek az értéknek az idejét. Viszont az is előfordulhat, hogy a főbérlő az eredeti állapotában szeretné visszavenni az ingatlant. Utóbbi lakásból  iroda esetében szokott előfordulni.

Mit tegyél az ingatlan (albérlet) átvétele elött!

Mint albérlő az ingatlan átvétele előtt érdemes ellenőrizni a bútorok, eszközök, burkoló elemek (igazából minden) minőségét, és állapotát. Ugyan ez vonatkozik a mérőórákra is. Fényképeket is ajánlatos készíteni a mérőórák állásáról és a hibás tárgyak, bútorok állapotáról.

Ezen túl azt is érdemes rögzíteni, hogy a feleknek bizonyos problémák esetén milyen költségviselési kötelezettségük van. Például ha tönkremegy a mosógép, akkor azt kit terhel?

Ingatlan eladóknak és vásárlóknak

Ingatlan adásvételi szerződés

Egy ingatlan adásvételi szerződésnél az egyik legfontosabb, ha nem a legfontosabb, hogy rögzítsük a pontos vételárat, a kifizetés módját és ütemezését. Ezen kívül természetesen a vevő, az eladó személyes adataira és az ingatlan adataira is nagy szükség van. Az ingatlan jogi ügyvédek árazásáról itt olvashatsz többet!

Ingatlan adásvételi szerződésnél minden esetben szükséged lesz ügyvédre!

Árajánlatot kérek!

Hitelezés esetén

Hitelezés esetén a szerződésnek hitelezési feltételeknek is meg kell felelnie. Különben a hitelt folyósító bank elállhat a folyósítástól. Nem minden ingatlanra vehető fel jelzáloghitel! Ezért és még számos ok miatt is érdemes hitelezésnél egy hitelügyintéző segítségét kérni. Ez a szolgáltatás teljesen INGYENES. Ugyanis a hitelügyintézőket a bankok jutalmazzák a felvett hitel egy bizonyos százalékával (nem a te pénzedből)!

 A hitelügyintézők, olyan mélyen ismerik a bankok hitelezési rendszerét, valamint olyan kapcsolati rendszerrel rendelkeznek, amivel rengeteg időt és pénzt is spórolhatsz. Számodra legmegfelelőbb hitelt fogják megtalálni neked!

Ingyenes árajánlatot kérek!

Az ingatan birtokbaadása

Birtokbaadásról általában a szerződésben megállapított fizetési feltételek teljesülésekor beszélhetünk. A birtokbaadás pontos körülményeit az ügyvéd maradéktalanul rögzíti a szerződésben.

A birtokbaadásiban az ingatlan pontos adatait rögzíteni kell. Valamint az átadó és az átvevő adatait is, e mellett két tanura is szükség van.

Földhivatali bejegyzés

A szerződéskötést követően az eladónak és a vevőnek együtt be kell menniük a földhivatalba, hogy az ingatlant átírhassák az új tulajdonos nevére. Ezt ügyvédünk is elvégezheti helyettünk (ha vállalja, egy meghatalmazási szerződéssel ugyanis el járhat a nevünkben).

Mi teszi az ingatlan árát

Ugyan úgy mint az albérleti áraknál itt is, ha eladsz, akkor az árszabásnál érdemes a következőket mérlegelned a végleges ár megállapítása elött:

  • Az ingatlan állapota
  • Piaci irányvonalak
  • Kiesett idő (mióta árulod az ingatlant)
  • Infrastruktúra (elhelyezkedés, megközelíthetőség, mennyire ellátott: élelmiszerüzlet, kórház, bevásárló központ és stb. van a közelben?)

Ezeket átgondolva fogod tudni meghozni a legjobb árat, mint neked, mint a vevőnek. (És ne feledd a legdrágább ingatlan az üres ingatlan!) Érdemes az általad meghatározott árra egy 5-10 százalékot rá számolni és azt tüntetni fel a hirdetésben. Ugyanis a meghirdetett áron nehéz eladni egy ingatlant, mivel mindenki szeretné azt egy kicsit lejjebb alkudni.

Ezért van ez a trükk! Gondolj bele, jön valaki tetszik neki az ingatlan és te még engedsz 5-10 százalékot. Már is úgy fogja érezni, hogy ez a tuti fogás!

Az ingatlannet.hu-n az egész országra kiterjesztve nézhetsz meg pontos statisztikákat a négyzetméter árakat illetően. De összeszedtük nektek az átlagos árakat a következő táblázatban:

Átlag ingatlan árak Budapesten (2021.Április)

Besorolás

Forint/m2

Legalacsonyabb

Átlagos

Legmagasabb

Családi ház

300,000

600,000

1,100,000

Téglalakás

600,000

850,000

1,200,000

Panellakás

475,000

600,000

750,000

Sorház

500,000

700,000

950,000

Adminisztrációs költségek:

  • Ügyvédi költség: Az ügyvéd díját legtöbbször az ingatlan vételárából számolják ki százalékosan. Ez általában 0,5-1,5% között mozog függően az ingatlan értékétől. Természetesen minimalizálva és maximalizálva is van egy ügyvédi munkadíj. Ez nagyon magas vagy nagyon alacsony áru ingatlanok esetében érvényesíthető.
  • Ingatlan illeték Az egyik plusz költség, ami felett sokan elsiklanak az az ingatlan illeték. Az ingatlan illeték egységesen minden esetben az ingatlan vételárának a 4%-a.  Az illeték megfizetése viszont nem minden esetben esedékes. 

- Amennyiben egy naptári éven belül eladsz és veszel is egy másik ingatlant és a megvásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az eladotté úgy nem kell az ingatlan illetéket megfizetned
- Házastársak, vérszerinti rokonok között történik, visszterhes vagyonátruházásnál sem kell illetéket fizetni
- Önkormányzati lakás vételekor sem esedékes az illeték

Mit tegyünk az ingatlan megvétele elött!

Természetesen a legfontosabb, hogy az alapvető elvárásaidnak, igényeidnek eleget tegyen az ingatlan. De van néhány dolog, amiről hajlamosak vagyunk elfelejteni, ha nincs gyakorlatunk ingatlan vásárlásban. Sokan, ha találnak egy szép és jó elhelyezkedésű ingatlant, akkor a többi már nem is érdekel minket. Beleszeretünk! Na de itt van pár dolog, amit ajánlatos megnéznetek:

  1. Energetikai tanúsítvány: Ez nagyon fontos az ingatlan élhetőségi és fenntarthatósági szempontjából. Egy ilyen felmérés 20-40 ezer forint körüli összegbe kerül. 
  2. Állapot: Milyen az ingatlan elektronikája, a fűtési rendszere, a víz minősége, a falak állapota? Ezek kiemelten fontosak! Ugyanis ezeknek a cseréje, javítása nagyon drága! Az energiateljesítmény tanúsítványból ez is kiderül! Egy gépészmérnök segítségét tudjuk ehhez igénybe venni, ha biztosra akarunk menni.
  3. Fenttartás: Mennyi a rezsi, a közös költség (már ha van)? Ezeket a számlákat érdemes megnézni, ne higgyünk csak az eladó szavának, nézzük meg a papírokat.
  4. Elhelyezkedés: Milyen a környék? Fejlett, fejlődő, vagy inkább elmaradott? Befektetési szempontból nem mindegy! Ha nem ebben az ingatlanban tervezed leélni hátralévő életedet, akkor érdemes ezt számba venni! Elvégre nem mindegy hogy milyen mértékben növekedik az ingatlan értéke, ha egyszer el akarod adni.
  5. Infrastruktúra: Az ember már nem lesz fiatalabb! Ezért ha hosszútávra tervezel egy ingatlannal (öregkorra is), akkor érdemes odafigyelni a fényre, lépcsőkre (negyedik emelet lift nélkül, nem is tudom… egy idő múlva nehézkes lesz), kórház, gyógyszertár, élelmiszerüzlet, bevásárló központ, tömegközlekedés (busz, villamos, metró…) és stb. ne legyen túl messze.
  6. Szomszédok, lakó közösség: Itt mindenkinek egyéni elvárásai vannak. Nem is részletezném tovább!

Gyakori kérdések

Miért van szükség bérleti szerződésre?

Egy biztos! Jobb, ha szabályosan írásba foglaljátok. Ugyanis ha nem, akkor egy esetleges perben a bizonyítás komoly nehézségekbe ütközhet (és fog is)!

A legjobb határozott időre kötni a bérleti szerződést. Ez a szerződésben foglalt időtartam lejártával önműködően megszűnik. Így ha a szerződés lejártát követően a kiköltözésre felszólított albérlő megtagadja az albérlet elhagyását birtokháborítást követ el.

A határozatlan időtartam esetében viszont a felmondás jogszerűsége vitatható. És a felmondó levél “szabályos” kézbesítése nem könnyű feladat, ha annak átvételét a bérlő megtagadja. Az albérlő kilakoltatása igen kellemetlen procedúra, ami a gyakran egy hosszadalmas, időigényes folyamat.

Milyen adatokra van szükség bérleti szerződéshez:

  • Név
  • Anyja neve
  • Születési hely, idő
  • Lakcím
  • Levelezési cím
  • Személyi igazolvány szám

Milyen adatokra van szükség adásvételi szerződéshez:

  • Név
  • Anyja neve
  • Születési hely, idő
  • Lakcím
  • Levelezési cím
  • Személyi igazolvány szám
  • Adóazonosító szám
  • Bankszámlaszám
  • Az ingatlan helyrajzi száma, címe

Hogyan lehet felmondani egy bérleti szerződést?

Sokan laknak albérletben. És sajnos a tanulmányok azt mutatják, hogy a legtöbb esetben csak egy sablon bérleti szerződést kötünk egymással, ha egyáltalán kötünk bármit is… A bérleti szerződés felmondása kapcsán az egyik legfontosabb tényező a szerződés érvényességének ideje. Határozott idejű, vagy határozatlan? 

  • Amennyiben határozatlan, úgy bármely félek a jogában áll felmondani a szerződést (szerződésszegés hiányában is) az érintett hónap 15. napjáig. A felmondó félnek ezt egy írásos nyilatkozatban kell megtennie. Okra, indoklásra nincs szükség! Ami nehézkes tud és szokott is lenni, az a felszólítás kézbesítése! Ugyanis sok albérlő nem veszi át a felszólítást…
  • Amennyiben a bérleti szerződés szerződésszegés miatt kerül felmondásra legyen az határozott idejű vagy határozatlan nem számít. Úgy a főbérlőnek igazolható módon a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül fel kell szólítania az albérlőt a nehezményezett magatartás megszüntetésére (igazolható módon, pl. postai levéllel). Legyen, az bármi mondjuk az ingatlan nem rendeltetésszerű használata.

Mi rendeltetésszerű?

Amit a szerződésben rögzítetek! Ezért érdemes ingatlan jogra szakosodott ügyvéddel együtt dolgozni. Sok bajtól és kártól menthet meg egy jól összerakott szerződés! Ha az albérlő nem változtat a nehezményezett és szerződés ellenes magatartásával kapcsolatban. Úgy a szerződés felbontható és az albérlőnek ki kell költöznie az ingatlanból. Természetesen a kauciót elveszíti (már ha ez rögzítésre került a szerződésben).

  • Egy másik ok a szerződésbontásra a bérleti díj, közüzemi számlák befizetésének elmulasztása. Ilyen esetben ugyan az az eljárás, mint előzőleg. Az albérlőt igazolhatóan fel kell szólítani a tartozás megfizetésére és amennyiben ennek ellenére sem képes teljesíteni a szerződésben foglalt bérleti összeg, valamint a közüzemi számlák megfuztetésére, úgy az albérlőnek véglegesen el kell hagynia a bérleményt és természetesen  a kauciót ebben az esetben is elveszíti! 

Keress fel egy ügyvédet, aki ingatlanokra szakosodott, hogy a te igényeidnek a legmegfelelőbb szerződéssel tudd kiadni az ingatlant. Egy bérleti szerződésnél sok mindent számításba kell venni!

Árajánlatot kérek!

Mi a kaució és miért van rá szükség?

Magyarországon a bérleti szerződés aláírásakor kéthavi kaucióban szoktak megállapodni, vagyis kéthavi lakbérnek megfelelő összeget kell előre kifizetnie az albérlőnek. Amit viszont nem mindenki szokott rögzíteni a szerződésben, az az, hogy a kaució összege nem lakható le. 

Ugyanis a kaució nem arra szolgál, hogy a szerződés lejártakor fedezze a hátralévő hónapok bérleti díját, hanem az esetlegesen keletkezett károk helyreállítására, valamint a fennmaradó tartozások kiegyenlítésére szolgál. Érdemes ezt is tisztázni a szerződésben!

Mi a foglaló és miért van rá szükség:

- A foglaló a megvásárlási szándékainknak a megerősítésére szolgál! 
- A foglaló kivétel nélkül minden esetben belekerül a szerződésbe és mindig beleszámít a vételárba. Azaz a szerződés teljesítésekor a vételárból a már megfizetett foglaló levonásra kerül. 
- A foglaló legfontosabb jellemzője az, hogy amennyiben a szerződés nem teljesül a vevő hibájából, úgy ezt az eladónak ezt az összeget nem kell visszatérítenie. Viszont ha a szerződés teljesítése az eladó miatt hiúsul meg, akkor a foglaló kétszeresét köteles megtéríteni a vevő számára. Amennyiben mindkét fél vétkes a feltételek teljesítésében, úgy az eredeti foglaló összege kerül visszatérítésre a vevő részére.
 

László tudja, mennyibe kerül az ingatlanközvetítő