Ingatlanbefektetési tanácsadók Miskolcon: Vélemények és kedvező árak

Ingatlanbefektetési tanácsadó Miskolc

Ingatlanbefektetési tanácsadó akkor kell, amikor nem csak lakást nézel, hanem döntést akarsz hozni úgy, hogy a számok és a kockázatok is a helyükre kerüljenek.

Miskolc környékén sokan gyorsan választanak, mert félnek lemaradni egy hirdetésről. De én inkább lassítok az elején. A kapkodás később drága. Itt a cél az, hogy tisztán lásd, mit veszel, kinek, mennyi időre, és mi történik, ha nem úgy alakul a bérlés, ahogy elképzelted.

A Qjob.hu oldalon magánszemély tanácsadót is találsz. Itt gyakran olyan ingatlanpiaci tanácsadó jelentkezik, aki nem cégként dolgozik, hanem saját tapasztalatból, konkrét ügyletekből. Ez nekem szimpatikus, mert a beszélgetés általában egyszerűbb, kevesebb a körítés, több a lényeg.

Befektetési konzultáció lényege

A befektetési tanácsadás lényege az, hogy a kiszemelt ingatlan ne csak tetszen, hanem beleférjen a stratégiádba.

Sok ügyfél azt mondja, hogy csak egy gyors véleményt kér. De a gyors vélemény gyakran csak érzés. Én a tapasztalatom alapján akkor érzem korrektnek a munkát, ha legalább átbeszéljük a célodat, a keretet, a bérlői kört, és azt is, mennyi időt bírsz ki üresen állással. Egy ingatlanbefektetési szakértő ilyenkor nem jósol, hanem kérdez. És néha idegesítően sokat.

Jó esetben a konzultáció végén van egy tiszta lista. Milyen típusú lakás jöhet szóba, milyen utcák kerülendők, mennyi felújítás fér bele, és mit kell ellenőrizni még a foglaló előtt. És igen, néha az a vége, hogy a kiszemelt ingatlant elengedjük. Nem kellemes, de olcsóbb, mint utólag bánkódni.

Gyakori hibák ingatlanbefektetésnél

Az ingatlanbefektetésnél a leggyakoribb hiba szerintem az, hogy valaki a vételárra figyel, és közben elfelejti a teljes képet.

Sokan elrontják, amikor csak a hirdetés szövegéből indulnak ki. Szép képek, frissen festett fal, és már kész is a döntés. De a bérbeadhatóság nem a képeken dől el. Volt egy eset, amikor egy ügyfél ragaszkodott egy olcsónak tűnő lakáshoz. A környék rendben volt, a lakás is rendben volt, csak épp a házban olyan volt a közös költség és a korábbi felújítások története, hogy a későbbi várható terhek megették volna a nyereséget. A végén mégis megvette volna, mert érzelmileg beleállt. Végül nemet mondott. Utólag azt mondta, ez volt a legjobb döntése azon a héten.

Másik tipikus hiba a túl optimista bérleti díj. Lát egy számot, és azt gondolja, az biztosan meglesz. De a valóságban a bérleti díj és az üresen állás együtt számít. Én személy szerint inkább egy kicsit alábecsülöm a bevételt, és felülbecsülöm a költséget. Nem romantikus, de működik.

Hozam és kockázat gyors átgondolása

A hozamot nem kell túlbonyolítani. Elég, ha a bevétel és a költségek reálisak.

Én három kérdést szoktam feltenni. Mennyi pénzt hoz a lakás egy évben, mennyi visz el a fenntartás és az adózás, és mennyi marad akkor is, ha van két hónap üresen állás. Ha ezekre van egy őszinte válasz, már közelebb vagyunk a döntéshez.

És a kockázat. Sokféle van, de hétköznapi szinten elég az, hogy mi történik, ha drágul a felújítás, ha nem találsz bérlőt időben, vagy ha a társasházi döntések miatt hirtelen plusz befizetés jön. Egy jó befektetési konzultáns nem ijesztget, csak felkészít. Nekem az a mérce, hogy a végén ne legyen meglepetés, legfeljebb bosszúság.

Miskolc esetében is számít, hogy milyen közlekedés, egyetem közelsége, munkahelyi gócpontok vannak a közelben. Nem kell térképet tanulni, de pár pontot érdemes ismerni, különben a bérlői igényekkel fogsz vitatkozni, és azt mindig a piac nyeri.

Ingatlanbefektetési tanácsadó díjak és árak

Az Ingatlanbefektetési tanácsadó díja általában attól függ, hogy csak egy rövid átbeszélésről van szó, vagy több ingatlan összehasonlításáról, számolásról és tárgyalási felkészítésről.

Az én véleményem az, hogy 12.000 forint alatt ritkán lesz minőségi a tanácsadás. Nem azért, mert minden olcsó rossz, hanem mert idő kell hozzá. És az időt valakinek ki kell fizetnie. Ha valaki nagyon olcsón vállalja, én rákérdeznék, pontosan mit kapsz, és mi nem fér bele.

Ha Miskolc környékén keresel, a helyszíni bejárás sokat számít. Én láttam már olyat, hogy papíron minden stimmelt, de a ház állapota és a lépcsőház hangulata annyira eltért, hogy a bérbeadás végül nehéz lett volna. Ezt képről nem mindig veszed észre.

Szakértő választása ingatlanbefektetéshez

Szakértőt választani akkor könnyű, ha nem a beszédet figyeled, hanem a kérdéseket.

Én azt preferálom, ha az ingatlanbefektetési tanácsadó rákérdez a kockázattűrésre, az időtávra, és arra is, mi a B terv. Ha csak annyit mond, hogy ez jó vétel, az kevés. Egy ingatlanpiaci tanácsadó legyen képes nemet mondani. Sok embernek ez furcsa, mert a nemet rossz hírnek veszik. Pedig ez védelem.

Figyeld, hogyan kezeli az ellentmondást. Ha te azt mondod, hogy magas bérleti díjat akarsz, ő pedig azt mondja, hogy inkább stabil bérlőt válassz, abból lehet jó beszélgetés. A baj az, ha bólogat mindenre. Sok ügyfél ebbe fut bele, és azt hiszi, megértették. Közben csak nem akartak vitát.

Érdemes kérni rövid példát korábbi helyzetekből. Nem nevekkel, nem részletekkel, csak tanulsággal. Egy befektetési szakértő, aki már látott pár rossz döntést, másképp fog beszélni az ellenőrzésről, és nem fog megsértődni, ha kérdezel.

Első egyeztetés és felkészülés

Az első egyeztetés akkor hasznos, ha előre összeszeded, mi a cél és mi a keret.

Én a gyakorlatban azt látom, hogy az emberek sokszor egyetlen lakásba szerelmesek bele, és utólag próbálják igazolni a döntést. De jobb, ha fordítva csinálod. Előbb legyen egy egyszerű szabályrendszer, és csak utána jöjjön a konkrét ingatlan. Így a beszélgetés rövidebb, és nem a vita viszi el az időt.

Készíts egy listát a kérdéseidről. Mennyi üresen állást bírsz, milyen felújítás fér bele, akarsz-e rövid távú kiadást, vagy inkább hosszú távon gondolkodsz. És írd fel azt is, mi az, amitől félsz. Sokan szégyellik, pedig ez a legjobb kiindulópont. A jó ingatlanbefektetési tanácsadó ebből érti meg, hogyan kell veled dolgozni.

Ha itt találsz magánszemély szakembert, egyezzetek meg előre abban, mi a feladat vége. Nekem az a kedvenc, amikor a végén van egy rövid, leírható döntés. Megveszem ezt, tovább keresek, vagy átalakítom a tervet. Nem kell nagy beszéd. Csak tiszta lépések.